IV.

Welche Regelungen sollte ein Green Lease treffen?

Eine auf jede Vermietungssituation passende Antwort auf die Frage, welchen Inhalt ein Green Lease haben sollte, lässt sich kaum geben. Zu zahlreich und zu verschieden sind die Aspekte, durch die ein auf Nachhaltigkeit gerichteter Mietvertrag geprägt sein kann. So besteht bei der Vermietung eines neu zu errichtenden Objektes „vom Reißbrett“ naturgemäß ein größerer „grüner“ Gestaltungsspielraum – insbesondere was die Planung, Errichtung und Ausstattung des Gebäudes betrifft – als bei der Vermietung einer zu revitalisierenden Immobilie oder gar eines älteren Bestandsobjektes. Auch die Art der angestrebten Nutzung (Büro, Einzelhandel, Gewerbe, Spezialnutzung, usw.) hat Einfluss darauf, in welchem Maß sinnvollerweise „grüne“ Regelungen in den Mietvertrag aufgenommen werden sollten, ebenso wie die Fragen, ob es einen oder mehrere Mieter im Gebäude gibt, welche Laufzeit des Mietvertrages vorgesehen ist und wie die Instandhaltungs- und Instandsetzungslasten zwischen den Parteien verteilt werden. Der universelle Green Lease, der für jeden Mieter und jedes Objekt geeignet wäre, ist daher kaum vorstellbar. Vielmehr ist ein auf den jeweiligen Einzelfall bezogener, die Bedürfnisse der Parteien und die Eigenarten des Objektes berücksichtigender, individuell verhandelter und ausdifferenzierter Regelungskatalog erforderlich.

 

Dabei lassen sich denkbare „grüne“ Mietvertragsklauseln – die übrigens sowohl bereits bei Neuvermietung als auch durch Vertragsergänzung in ein bestehendes Mietverhältnis eingeführt werden können – grob in zwei Kategorien einteilen:

 

Die erste Kategorie betrifft Regelungen, die an Substanz und Ausstattung der Immobilie anknüpfen. So können Mieter und Vermieter in der Baubeschreibung umweltfreundliche Baukonzepte und „grüne“ Ausstattungsmerkmale der Immobilie vorsehen oder darüber hinaus vereinbaren, dass die Immobilie nach einem der anerkannten Systeme zu zertifizieren ist. Gleichermaßen sind eine „grüne“ Modernisierungspflicht des Vermieters und eine entsprechende Duldungspflicht des Mieters denkbar.

 

Die zweite Kategorie betrifft dagegen Regelungen, die die nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung der Immobilie im Blick haben. Der denkbare Regelungskanon reicht hier vom Energiebezug aus regenerativen Quellen über die Nutzung umweltfreundlicher Reinigungsmittel, die möglichst umweltfreundliche Vornahme von Mieterausbauleistungen, die Bewässerung von Außenanlagen durch Regenwasser oder die Einhaltung maximaler jährlicher Verbrauchs-/Emissionswerte pro Mitarbeiter bis hin zu Konzepten der Abfallminimierung oder zur Aufstellung eines allgemeinen „Green Code of Conduct“ für – Vermieter und Mieter – im Prinzip sind hier der Phantasie kaum Grenzen gesetzt. Gerade Regelungen aus dieser zweiten Kategorie lassen sich besonders gut nachträglich vereinbaren, um einen bestehenden Mietvertrag im Interesse der Nachhaltigkeit zu „modernisieren“.